創業輔導 Archives - 銓興會計師事務所

朱建州會計師

銓興會計師事務所

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(3)管委會【授權篇】權限分級不卡關：管委會分層授權金額實戰表

2025年12月18日/在：朱會隨筆 /通過： julian.cpa

這份建議表是針對中小型社區（約 50-150 戶）設定的實務標準，旨在平衡「管理效率」與「權力制衡」。

建立這套標準最大的好處是：「讓數據說話，減少人情壓力」。你可以根據社區的總管理費收入，微調其中的金額級距。

📋 社區財務分層授權金額建議表

授權層級	建議單項支出限額	適用範圍（範例）	核決/監督機制
第一層：基層執行	$3,000 元以下	文具雜物、燈泡更換、緊急疏通、小額耗材。	主委或財務委員直接簽核即可，事後報備。
第二層：行政主管	$3,001 – $10,000 元	一般修繕（如單台對講機）、例行性保養零件、社區活動小獎品。	正、副、財三位委員會簽，不需開會即可執行。
第三層：委員會議	$10,001 – $100,000 元	大規模洗水塔、園藝定期大修剪、公設小額整修、續約保全/清潔合約。	需經每月管委會例行會議，過半數出席、過半數同意。
第四層：區權大會	$100,000 元以上	電梯更新、外牆拉皮、大型公共設施改造、重大的管理費調漲。	需召開區分所有權人會議，經全體住戶依比例表決通過。

💡 實戰小撇步：如何讓這張表更專業？

「緊急支用權」條款：
建立制度時，記得加上一條：「若遇緊急災害（如公用爆水管、電梯困人、電力系統毀損），主委得先行裁示搶修，不受限額限制，但需於 24 小時內通報委員會並補辦程序。」（這能避免緊急時還要湊人數開會的尷尬）。
落實「三家比價」：
建議規定在第三層（1萬或3萬以上）的支出，必須提供至少三家廠商的報價單對照表。這不是不信任委員，而是為了對住戶交代，自保的第一步。
數位化簽核：
對於第一、二層的小額支出，建議在管委會的 LINE 群組中建立「核決記事本」。委員在上面回覆「+1」或「同意」，留存數位足跡，不僅透明且效率極高，非常符合年輕世代的習慣。
金額級距的彈性：
如果你的社區戶數很多（例如 500 戶），第一層的金額可以調高到 $5,000；如果是超小社區，則建議調降。

建立這張表後，建議直接將它列入社區的「財務管理辦法」附件中，未來所有委員只要照表操課，就不會有人被質疑「亂花錢」或「想當土皇帝」了！

短網址：https://reurl.cc/dqqAn6

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(2)管委會【制度篇】告別管理心累：打造高效、不背黑鍋的財務系統

2025年12月18日/在：朱會隨筆 /通過： julian.cpa

成立管委會是提升居住品質的第一步。面對社區最敏感的「錢」事，只要在初期立好這 4 大原則，就能讓你未來的管理生涯少一點投訴，多一點掌聲！

原則一：流程要「防呆」，操作不燒腦 🧠

核心心法：簡單就是美，別把自己當成專業會計。

為什麼： 委員是輪替的，如果制度太複雜，下一屆沒人接手，最後爛攤子還是回到熱心人身上。
你可以這樣做：

(1)設計一張像「外送點餐」一樣簡單的請款單。

(2)建立標準流程：廠商報價 → 拍照存證 → 委員簽核 → 撥款。

好處： 接班容易，大家一看就知道怎麼運作。

原則二：透明像「直播」，猜忌自然少 📱

核心心法：公開不是應付法律，是為了自保。

為什麼： 很多紛爭來自「聽說」。只要資訊落差存在，就會有流言蜚語。
你可以這樣做：

(1)除了電梯貼報表，直接把收支明細傳到社區 LINE 群組。

(2)把發票、收據掃描存雲端，讓住戶隨時想看就看得到。

好處： 只要大家都能看見錢怎麼花，就沒人能隨便指責你。

原則三：花錢要有「預算感」，別隨興消費 💰

核心心法：先畫地圖再走路。

為什麼： 沒有計畫的管委會，錢常會莫名其妙噴掉。到了要修大設施（如電梯）時才發現存款不足，到時候要住戶集資就難了。
你可以這樣做：

(1)每年初訂好「年度計畫」，分清楚什麼是「必要開銷」和「加分投資」。

(2)準備一個「緊急預備金」水位。

好處： 讓住戶覺得管理費花得「很有價值」，而不是在繳保護費。

原則四：權限要「分級」，責任不一人扛 ⚖️

核心心法：小事授權快快辦，大事開會集體扛。

為什麼： 如果換個燈泡都要開大會，效率太低；但如果主委一人決定花大錢，責任太重。
你可以這樣做：分層授權，例如 3,000 元以下主委決定即可；3 萬以上需管委會過半同意；10 萬以上報區權大會。
好處： 保持管理效率，同時保護委員不會因為單一決定被針對。

💡 給管委會的小建議： 建立制度的初衷不是為了管控鄰居，而是為了「讓社區像個健康運作的公司」。制度定得好，管委會未來才會輕鬆！

短網址：https://reurl.cc/R92nyx

朱建州會計師

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(1)管委會【開戶篇】社區小金庫攻略：新手一次過關的銀行開戶攻略

2025年12月18日/在：朱會隨筆 /通過： julian.cpa

🎒 第一步：準備好這三張「過關通行證」

別急著跑銀行，先確認口袋裡有沒有這幾張紙：

【報備證明】： 這是社區的「身分證」。你要先拿到政府發的《公寓大廈管理組織報備證明》。
【統一編號】： 這是社區的「稅籍」。去國稅局申請《統一編號編配通知書》，順便申請「免扣繳利息所得稅核准函」（這樣社區存款領利息才不會被扣稅）。
【主委印鑑】： 雖然是社區帳戶，但通常需要主委、財委、監委三人的印章（俗稱大、小章）。

💳 第二步：帳戶怎麼選？（看你的需求）

根據財政部規定，社區帳戶有兩種主要玩法：

一般儲蓄（活存/定存）： 直接用「XX社區管理委員會」的名義開戶。這是最常見的，管理費進出都用這個。
支票存款： 如果社區需要開支票（通常大工程才需要），就必須用「主委私人名義」申請，但後面可以備註社區名稱。

💡 小提醒： 現在多數社區為了省事和透明，直接用「活存+網路銀行」轉帳就很夠用了！

🛡️ 第三步：防止「人亡政息」的自保術

我們這代人最重視的是「防弊」。開戶時，建議直接設定「多人會辦印鑑」：

建議設定： 必須同時蓋好「社區大章」、「主委小章」、「財委小章」這三顆印章，才能領錢。
好處： 這樣錢就不會被任何一個人單獨領走，對大家都是保障。

📝 給發起人的「省時清單」

動作	辦理地點	備註
報備證明	區公所/市府工務局	沒這張，後面都不能動。
統一編號	國稅局/稅捐處	記得申請「利息免扣繳」，別白送錢給政府。
正式開戶	鄰近銀行	建議找離社區最近的銀行，未來刷摺、存現金才方便。

💡 給大家的數位化建議：

開戶時，強烈建議同時申請「網路銀行（唯讀或轉帳權限）」。

這樣你隨時隨地都能截圖當前的餘額傳到 LINE 群組，讓住戶覺得這屆委員會真的很有效率、很透明！

短網址：https://reurl.cc/vKK4la